ПРОГНОЗНАЯ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА КАК ОДНО ИЗ СРЕДСТВ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ РЕАЛИЗУЕМОЙ УПРАВЛЕНЧЕСКОЙ СТРАТЕГИИ

Акиншина Алина Владимировна

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление. Управление земельно-имущественными комплексами объектов недвижимости предусматривает осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника [1]. Такое управление включает в себя:

-      систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

-      оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

-      управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Осуществление мероприятий по управлению объектами недвижимости в интересах собственника предусматривает, в первую очередь, получение наибольшего возможного денежного потока для рассматриваемого объекта недвижимости и повышение его общей ликвидности. Принятие управленческих решений в этой части тесно и неразрывно взаимосвязано с текущей рыночной ситуацией. Рассматривая рынок коммерческой недвижимости г. Ставрополя в целом, следует отметить, что наиболее развитыми его сегментами являются сегменты офисных и торговых помещений, такая недвижимость пользуется наибольшим спросом и характеризуется наиболее высокой стоимостью 1 м². Совокупный рынок коммерческой недвижимости подразделен на рынок продажи и рынок аренды.

В настоящее время рынок продаж коммерческой недвижимости в г. Ставрополе демонстрирует разнонаправленную динамику для различных сегментов. Если стоимость 1 м² торговой недвижимости в Юго-Западном и Северо-Западном районах демонстрирует устойчивую тенденцию к снижению, то офисная недвижимость в тех же районах имеет хорошую динамику роста. Динамические показатели изменения средней стоимости 1 м² торговых и офисных площадей за период 2009-2013 гг.отражены на рис. 1.

Рис. 1. Динамика средней стоимости 1 м² недвижимости различного

функционального назначения за период 2009-2013 гг.

Таким образом, за исследуемый период 2009-2013 гг. средняя цена 1 м² торговой недвижимости снизилась на 8 %; за прошедший 2013 г. произошло снижение цены на 7 %. Динамика изменения цены 1 м² торговой недвижимости демонстрирует как долговременные, так и краткосрочные тенденции снижения. Средняя цена 1 м² офисной недвижимости за весь период выросла на 3 %; за прошедший 2013 г. произошло увеличение средней цены на 8 %. Динамические показатели демонстрируют как долговременные, так и краткосрочные тенденции увеличения средних величин цены 1 м² офисной недвижимости.

Рынок аренды коммерческой недвижимости в г. Ставрополе в настоящее время демонстрирует слабую, но устойчивую динамику роста как для сегмента офисной, так и для сегмента торговой недвижимости. Динамические показатели изменения средней стоимости аренды 1 м² торговой и офисной недвижимости за рассматриваемый период отражены на рис. 2.

Таким образом, за исследуемый период 2009-2013 гг. средняя цена аренды 1 м² торговой недвижимости выросла на 20 %; за прошедший 2013 г. произошло увеличение цены на 18 %. Динамика изменения цены аренды 1 м² торговой недвижимости демонстрирует как долговременные, так и краткосрочные тенденции роста. Средняя цена 1 м² офисной недвижимости за весь период выросла на 11 %; за прошедший 2013 г. произошло увеличение средней цены также на 11 %. Динамические показатели демонстрируют как долговременные, так и краткосрочные тенденции увеличения средних величин цены аренды 1 м² офисной недвижимости.

Рис 2. Динамика средней стоимости аренды 1 м² недвижимости различного функционального назначения за период 2009-2013 гг.

Следует отметить, что в настоящее время, в силу ограниченного предложения и высоких цен в центральном районе г. Ставрополя, а также сложной транспортной обстановки, спрос постепенно смещается на площади, расположенные в других районах города. Постепенное смещение спроса на объекты, расположенные в отдаленных от центральной части города районах – в Юго-Западном и Северо-Западном, а также в 204-м квартале, на Ботанике и Старомарьевском шоссе, является одной из наиболее заметных тенденций последних лет на рынке коммерческой недвижимости.

На основе изучения рынка недвижимости можно принять решение о перспективности осуществления строительства торгово-офисного комплекса в Северо-Западном районе г. Ставрополя. Комплекс представляет собой административное здание со встроенно-пристроенными торговыми помещениями, с количеством этажей 4, площадь 2879 м², расположен на участке площадью 981м². Общая сметная стоимость проектируемого строительства в текущих ценах III квартала 2013 г. составляет 47008378 руб.

С целью оценки коммерческого потенциала рассматриваемого земельно-имущественного комплекса была проведена оценка прогнозной рыночной стоимости проектируемого административного здания со встроенно-пристроенными торговыми помещениями (с использованием затратного, доходного и сравнительного подходов). На основании полученных с использованием трех различных подходов к оценке величин стоимости проектируемого административного здания выполнено согласование результатов оценки [2].

Для выбора итоговой величины стоимости, основывающейся, на факторах нескольких промежуточных результатов, использовался подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент. Рыночная стоимость, полученная путем согласования результатов использования стандартных подходов к оценке, по состоянию на октябрь 2013 г., составила 93474277 руб.

Расчет прогнозной стоимости объекта на дату окончания его строительством (в предположении срока строительства, равного 8 месяцам), выполнен в соответствии с рекомендациями [3] При согласовании результатов, не изменяя удельный вес подходов, получим итоговую прогнозную стоимость – 99086959 руб. Таким образом, прогнозируется увеличение стоимости объекта на 6%.

Выполненный анализ наиболее перспективных путей коммерческого использования проектируемого земельно-имущественного комплекса показал, что существенный рост стоимости в ближайших периодах. Соответственно, величина арендной ставки в исследуемом здании также будет изменяться относительно медленно и стабильно. Постепенные и малые изменения стоимости аренды, одновременно с нелинейно, опережающими темпами растущими ценами коммунальных платежей и иных расходов на содержанием объекта свидетельствуют о том, что по состоянию на сегодняшний момент наиболее эффективным способом использования проектируемого земельно-имущественного комплекса будет его продажа. Несмотря на то, что данный способ обычно не рассматривается как приоритетный, в настоящее время налицо рассогласование между стоимостью квадратного метра на продажу и в аренду; арендные доходы не так велики, чтобы в обозримое время компенсировать затраты застройщика на строительство рассматриваемого комплекса.

Список литературы:

1.        Коростелёв С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учебное пособие. – М.: Русская деловая литература, 1998.

2.        Ресин В. И., Артеменко Т. В., Владимирова И. Л. и др. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. - М.: Дело, 2000. - 328 с.

3.        Дударев Ю. И., Дударева С. Ю. Методические основы моделирования оценки прогнозной стоимости объектов недвижимости российской федерации. Часть 2. // Научный журнал КубГАУ. - №25 (1). – 2007. – URL: http://ej.kubagro.ru/2007/01/pdf/09.pdf.