Современное право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: миф или реальность?

Бугров Э.Н.

Сегодня тема права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирных домах привлекает все больше внимания общественности. Причина здесь кроется, прежде всего, в высокой социально-экономической значимости данного вопроса: в частности, в его практической актуальности - использования общего имущества в целях его улучшения и благоустройства.

Стоит отметить, что правительство неоднократно заявляло о своем намерении создать наилучшие условия для развития сектора ЖКХ, а также о том, что все законодательство и его правоприменение в сфере выполнения государством своих контрольных функций должно исходить именно из интересов собственников помещений. Однако реальная ситуация защиты и использования прав собственников помещений в многоквартирных домах отличается множеством противоречий, которые, по нашему мнению, исходят из сущности первичных правовых норм, на основании которых строится и противоречивое правоприменение, а также самой природы понятия «общая собственность». Право собственности на имущество многоквартирных домов зачастую реализуется через опосредованные правомочия путем выборов представителей собственников, а не типичные для собственности права владения, пользования и распоряжения. Более того, отдельный собственник имущества многоквартирного дома зачастую не может осуществлять свои права пользования и владения, даже на минимальном уровне, без согласия выборных представителей (например, председателей ТСЖ). Речь здесь идет о владении и пользовании, которым по своей сути противоречит идея собственности нескольких лиц на одну вещь. Неудивительно, ведь когда дом или участок находятся во владении двух или трех человек, здравый смысл совладать еще сможет; но вот когда сразу множество лиц объявляют себя хозяевами этого дома или участка, то правосознание входит в противоречие с реальным положением вещей .

Так существует ли в реальности право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме?

На основании современного наблюдения за сектором ЖКХ, почти повсеместно можно отметить тенденцию в виде особой деградации имущества, находящегося в общей собственности. Например, встает вопрос: почему имущество, которое попадает в общее пользование и владение имеет свойство ухудшаться и используется нерационально. Возможно, дело в психологии и априори эгоистичной природе людей, прикрываемой справедливостью.

Так, превознесение «насильственного братства людей», основанного на общности имущества, встретило энергичный отпор со стороны Аристотеля. Приводя аргументы о частной собственности, Аристотель указывает, что «те, которые чем-либо владеют и пользуются сообща, ссорятся друг с другом гораздо больше тех, которые имеют частную собственность» [1]. Вполне согласуется с данным положением определение общей собственности римскими юристами как materri xarum («мать раздоров)»[2].

По действующему законодательству многоквартирный дом - это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме[3].

В 2011 году законодатель, переработав статью 36 ЖК РФ, ввел новый пункт (пункт 2)и четко разъяснил, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме и помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме [4]. Перечень данного имущества достаточно широк и перечислен в ЖК РФ и в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491[5]. Помимо законодательных норм, состав общего имущества конкретного дома может определяться самими собственниками, а также органами местного самоуправления и государственной власти.

Стоит отметить, что многоквартирный дом как объект недвижимого имущества это долевая собственность лиц - собственников помещений в таком доме, причем данная долевая собственность основана на законе. Так, ч. 2. ст. 37 ЖК РФ определяет, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Иными словами, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна площади помещения каждого конкретного собственника.

Рассмотрим следующий пример. Площадь всех жилых и нежилых помещений в доме составляет 1000 кв.м. В данном случае собственник квартиры площадью 100 кв. м., или 10% от всех площадей в доме является собственником 10% земельного участка, оформленного на многоквартирный дом, всех канализационных и водопроводных труб, стен, балок, фундамента и всего остального общего имущества дома.

Внутреннее противоречие общей долевой собственности заключается в том, что собственник, несмотря на то, что обладает правами пользования, владения и распоряжения, т.е. триадой правомочий – не может самостоятельно их осуществлять в полном объеме. Данная ситуация наглядно прослеживается в положениях жилищного законодательства. Так, несмотря на долю в праве общей собственности, собственник жилого или нежилого помещения не может выделить свою долю в натуре, а также иным образом передать свою долю в распоряжение другим лицам отдельно от передачи собственности на помещение. Правомочия же владения и пользования осуществляются совместно с другими собственниками, т.к. все они обусловлены, прежде всего, выбором совместного представителя. Все эти противоречия рождают и нестабильное их правоприменение.

Все вышеизложенные положения означают, что неправомерно будет собственнику квартиры осуществить действия по захвату части лестничной площадки, тамбурного прохода, лифта; либо без соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме использовать чердак, крышу, стены, подвал, или иное помещение, относящиеся к общему имуществу, в своих интересах — к примеру, для создания кладовки, размещения рекламы, установки спутниковой антенны или кондиционера.

Судебная практика пестрит рядом дел, в которых отдельные собственники многоквартирного дома незаконным образом нарушают права остальных сособственников, и суд признает данные действия незаконными[6].

С нашей точки зрения, такая практика судов является наиболее приемлемой, т.к. соответствует принципам совместного пользования общим имуществом, которые заложены в гражданском и жилищном законодательстве РФ. Один из основополагающих принципом сводится к тому, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом и к его компетенции относятся:

- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

- принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако в некоторых случаях судебная практика в части защиты интересов собственников идет по противоположному пути: судьи рассматривают не четко прописанный порядок использования имущества собственников многоквартирного дома путем голосования из Жилищного Кодекса,а анализируют лишь наличие фактического нарушения прав того или иного собственника помещений многоквартирного дома в результате произведенных изменений в многоквартирном доме [7]. Если же данный факт не доказан, то собственник может не отстоять законность своих притязаний.

Например, без согласия всех собственников помещений дома один из них установил множество кондиционеров на общее имущество (стены), и остальные сособственники должны доказать, что они громко шумят; некто установил спутниковую антенну на крышу дома – собственники должны доказать, что она излучает электромагнитные волны, которые ухудшают здоровье; или же без согласия собственников установили тамбур в общем коридоре –собственники должны доказать, что его ранее использовали для прохода в свои помещения и на законных основаниях, либо иным рациональным образом, ведь закон не защищает отлагательные условия будущего перспективного пользования и владения.

В большинстве случаев в настоящее время суд оценивает реальность помех и нарушений, которые обязательно должны заключаться во вредном и неблагоприятном воздействии. К сожалению, нарушение права всех собственников многоквартирного дома, которое заключается в проведении голосования ненадлежащим образом (проголосовали только соседи), либо его полное отсутствие, зачастую просто не рассматривается судьями[8].

Но собственники только таким образом могут участвовать в реализации своих правомочий владения и пользования общим имуществом и зачастую идет нарушение прав не одного лица, а огромного количества (если это касается крупного многоквартирного дома). Наличие пробела налицо, ведь, к примеру, для предъявления нега торного иска достаточно, чтобы действия ответчика не соответствовали требованиям нормативных правовых актов или же отсутствовало законное основание на совершение таких действий, а отсутствие согласия собственников многоквартирного дома в виде голосования и являются нарушением, ведь данное требование прямо закреплено ЖК РФ.

Все вышеизложенные ситуации, по нашему мнению, позволяют сделать вывод о том, что в соответствии с действующим российским законодательством право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме скорее миф, нежели реальность. Причина тому - отсутствие реальной судебной защиты прав собственников не только от внешних обстоятельств (например, от незаконных владельцев, появившихся еще при застройке многоквартирных домой), но и от некоторых собственников дома, которые делят стены, тамбуры, вешают рекламу, захватывают подвалы.

Чрезвычайно примечательна в данном вопросе позиция государства, выраженная в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (далее – Концепция), которая закрепляет, что право собственности следует определить как вещное право, которое дает лицу наиболее полное господство над вещью, в том числе путем владения, пользования и распоряжения ею, а также совершения в отношении нее любых действий, не запрещенных законом и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц. В Концепции указано: современное законодательство об общей собственности дает ложное представление о том, что существует некое право общей собственности, отличное от права собственности, поэтому следует отказаться от термина «право общей собственности», одновременно установив, что общая собственность - это правовой режим вещи (вещей), принадлежащей на «обыкновенном» праве собственности двум или более лицам.

В Концепции также говорится о том, что необходимо установить возможность собственника допустить к участию в своем праве других лиц, образовав общую собственность, с учетом ограничений, препятствующих неразумному дроблению права собственности на доли. Целесообразно разработать развернутые правила, касающиеся соглашения о порядке владения и пользования общим недвижимым имуществом. Такое соглашение должно заключаться в письменной форме и по желанию сособственников может быть зарегистрировано[9].

Возможно, идея мирного существования собственников многоквартирных домов является утопией, но на данный момент согласиться с Концепцией, по нашему мнению, можно в том, что это один из возможных вариантов закрепления прав собственников многоквартирных домов. В целом решение этого пробела в законодательстве представляется в закреплении на законодательном уровне конкретных правил в пользовании, владении и распоряжении собственности принадлежащей собственникам помещений многоквартирных домов, а также в законном право применении.

Список литературы:

1. Аристотель. Соч.: В 4 т. М., 1978. Т. 4. С. 411.

2. Санфилиппо Ч. Курс римского частного права: Учебник / Под ред. Д.В. Дождева. М.: БЕК, 2000. С. 164; Зелер В.Ф. Учение о праве общей собственности по римскому праву. Харьков, 1895. С. 130.

3. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 02.08.2007) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», п. 6.

4. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ(ред. от 18.07.2011).

5. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491(ред. от 06.05.2011) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». П.2.

6. Определение Московского городского суда от 28.03.2011 по делу № 33-8435, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2006, 18.12.2006 № 09АП-16458/2006-ГК по делу № А40-57671/06-61-419 и др.

7. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 18.07.2011). Ст. 45- 46.

8. Определение Московского областного суда от 14.12.2010 по делу № 33-24058, Определение Московского областного суда от 16.11.2010 по делу № 33-21824 и др.

9. «Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации»(одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009)