Спорные вопросы распределения бремени содержания нежилого помещения между собственником и арендатором

Казаченок Олеся Павловна

При использовании нежилых помещений на правах аренды между собственником и арендатором нередко возникают спорные вопросы, касающиеся беремени содержания данного имущества.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, расходы на содержание переданного в аренду имуществ несет арендатор.

Ссылаясь на данную норму ряд арбитражных судов, указывал на то, что между арендатором помещения и управляющей компанией складываются отношения по оказанию коммунальных услуг (например, Постановление ФАС УО от 19.09.2012 по делу N Ф09-7448/12 [7,с3]).

Согласно противоположной позиции, обязательство по внесению платы за коммунальные услуги рассматривается как аналогичное по природе обязательству по оплате расходов на содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме. [5, с. 54]

Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 13112/12 [6, с5] поддержало вторую из указанных выше позиций: в общем случае арендатор не должен вносить плату за коммунальные услуги УК, это обязанность собственника помещения.

Помимо множества вопросов управления нежилыми помещениями, возникает также проблема определения лица, ответственного за причинение ущерба третьим лицам.

В связи с тем, что нежилые помещения, достаточно часто сдаются в аренду, то при причинении вреда третьим лицам актуальным становится вопрос определения того, кто будет нести за него ответственность: собственник или арендатор данного имущества.[3, с.81]

Судебная практика исходит из необходимости привлечения к ответственности именно собственника нежилых помещений, даже если вред был причинен арендатором (например, в случаях затопления). Это напрямую связано с обязанностью собственника нести бремя содержания имущества.

Собственникам помещений следует прорабатывать вышеуказанный вопрос на стадии заключения договора, как и вопрос о том, кто будет нести ответственность за соблюдение норм противопожарной безопасности, что может являться основанием для взыскания весьма серьезных штрафных санкций.

Действующее законодательство не указывает на то, кто именно несет ответственность за пожарную безопасность в арендуемых помещениях.

Под "содержанием имущества" можно понимать, в том числе, меры по поддержанию имущества в надлежащем состоянии и обеспечение его соответствия установленным действующим законом требованиям.

Если договором аренды обязанность осуществлять указанные в вопросе мероприятия возложена на арендатора, к ответственности за нарушение соответствующих правил пожарной безопасности в случае невыполнения этих мероприятий должен быть привлечен именно арендатор.

Список литературы:

1.   Белых, Л.П. Управление портфелем недвижимости : учеб. пособие / Л. П. Белых. – Москва : ИНФРА-М, 2010. – 231 с.
2.   Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости : учеб. для вузов по экон. спец. и направлениям / В.А. Горемыкин. – 6-е изд., перераб. и доп. – Москва : Высшее образование, 2010. – 806 с.
3.   Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 (ред. от 01.09.2014) // СПС «Консультант Плюс». (дата обращения 05.09.2014)
4.   Договор аренды части помещения: на что обратить внимание ИП // Арсенал предпринимателя №11, 2012
5.    Маркова И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения / Под общ. ред. В.Д. Рузановой. М.: Деловой двор, 2012. С. 53
6.    Постановление Президиума Высшего арбитражного суд РФ от 21.05.2013 N 13112/12 // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения 24.08.2014)
7.    Постановление ФАС Уральского округа от 19.09.2012 по делу N Ф09-7448/12 // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения 28.08.2014)